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泉州樓市改善型產品蘇醒!對于剛需,開發商有了新策略!

2020-04-22 10:08來源:海西地產網瀏覽:我要分享:
新風向!

  近期的樓市,在政策層面可謂話題多多!

  首先在金融政策上,4月20日上午,央行公布:2020年4月20日貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR為3.85%,5年期以上LPR為4.65%。這是自去年8月LPR改革以來,5年期以上LPR第三次下調,同時也是下調幅度最大的一次。至此,5年期LPR整體降了20個基點。

  如果不考慮商業銀行的浮動機制,現在是歷史上房貸利率最低的時候!

  4月10日,青島市房管局官方網站青島網上房地產網公布了一則“2020青島百日萬店消費季網絡房展”活動規則。內容一大堆,但是大家只關心最核心的部分:限購微調、限貸放松!

  如果此要求貫徹坐實,青島將成為同時“曲線”松綁樓市限售和限購政策的首個城市。在這個規則發布會,大家都在討論:會不會又是“政策一日游”。畢竟之前河南駐馬店、廣東廣州、陜西寶雞、浙江海寧已有先例。

  事實證明,這次真的不是“一日游”!

  而是4日游。

  4月14日,青島網上房地產的信息,“2020青島百日萬店消費季網絡房展”活動規則發生改變,根據調整后的活動規則,4月10日的松綁限購限售的規則取消,“房住不炒”定位,繼續執行限購、限售政策。

  2020年,在一個極大的不確定因素下,很多政策變了,但是很多也沒變!起碼從目前看,國家在一些政策上極有定力!

  對于泉州來說,上周,樓市也出現了一個新的變化:出現了近3年來,首幅非限價宅地出現!

  4月17日,石獅市自然資源局發布3幅國有建設用地出讓公告,3幅地塊總建面約18.83萬方,起拍樓面價約9500元/㎡?偲鹋膬r17.91億,并且設有保留地價,也就說,最終的成交價肯定不止這個數。

  先來梳理一下這三幅地塊的特別之處:

  1、這是近3年來,泉州首幅不限價宅地。2017年6月20日上午,南安市國土資源局舉行2017P02、2017P06、2017P07、2017P08號四幅地塊的拍賣儀式,所有地塊均是泉州首次采用“限房價、競地價”方式出讓。

  石獅2017S-37號、2017S-38號及2017S-39號地塊均不限房產銷售價格,房產銷售價格由市場自行調節。

  2、首次出讓定位為“高端房地產項目”地塊。三幅地塊容積率均為1.2,難得的低密度項目,出讓地塊規劃為高端房地產項目,設計戶型建筑面積不得少于180平方米。

  3、超高的起拍樓面價!三幅地塊起拍樓面價均超9500元/平,超過石獅市多數在售樓盤的銷售均價,而根據克而瑞公布的3月份石獅市商品住宅銷售套數排行榜TOP10所顯示的各樓盤成交均價,僅有3個項目售價超過9500元/平!

  石獅目前樓面價最高的地塊為2018年4月,龍湖以10.34億元競得石獅寶蓋鎮地塊,樓面價6478.39元/平,這是10余家房企激烈爭奪,最后采用搖號確定競買人、以95%的溢價率造就的,即將出讓的三幅地塊這樣的起拍樓面價直接站到了一個更高的起點上。

  在已顯疲態的石獅樓市,這個高端房地產項目會給這個縣域市場帶來怎么樣的變化,我們交給時間。

  但我們不可否認,從這三幅地塊的規劃指標和區域來看,確實具備建設優質高端地產的項目的潛質。而在4月9日出讓的晉江中心市區世紀大道旁的P2019-36號地塊,也被地塊被掛出之日起,被看做是適合建設改善型產品的優質地塊。同區域的樓盤項目,都不約而同的把目光瞄向了改善型需求。

  這一點從最近幾個純新盤的產品規劃中我們就看明顯看出來:

  中南天樾:107-142㎡三房四房

  正榮潯興世紀春天:108-129㎡三房四房

  力高水投君譽中央:104-125㎡三房四房

  安騰幸福里:100-143㎡三房四房

  從各項目目前主推的產品來看,四房產品占據主流,就連常規的三房產品,面積段也從以往常見的80-90平的較緊湊的面積區間,上調到100平以上空間感更為闊綽的產品。對于改善型產品來說,最大的出發點就是舒適性!

  近一段時間以來,我們不難發現,在醇熟城區,好的改善型產品也開始抬頭。而對于新興板塊,仍舊是剛需當道!不過一些新的變化亮點也在出現。

  現階段,開發企業對于戶型設計,相比之前兩年,明顯更上心了!這一點不僅表現在改善型產品上,在剛需產品上表現則更為明顯:

  剛需房普遍有兩種理解:

  1、緊迫性需求。簡單地說就是解決人居住的基本需求,就像穿衣、吃飯、工作等一樣。對于沒有房子的人來說,能擁有一套住房是一種剛性需求。因此,剛性需求其中一個意思就是基本需求。

  2、彈性需求?此瓶捎锌蔁o,具有一定的彈性空間,比如,房子需要滿足兩代或者三代人同時居住,但是財力有限,這就需要在戶型在有限的面積段里實現功能上的創造性。

  以往,很多人認為四房已經屬于改善型的范疇,而近期在泉州市面上,我們發現,對于剛需來說,四房也許可以上升為標配。

  這其中,兩款比較典型的產品就是三盛璞悅里建面約109㎡四房和南益陽江春曉建面約105㎡四房,相比于以往四房產品多在120㎡以上的情況,這兩款產品無疑顛覆了以往的認知,在功能性需求上給出了創新。

  在目前市面上,小于120㎡的四房產品并不在少數,如世茂、龍湖、金茂、蓮花、美的等房企都有相對的產品,而且無疑這些產品多少集中于新興板塊當中。

  最后,小面積段的四房產品,可以說更多的面向客群是剛需,可以有效控制總價,同時也為剛需未來的置換埋下伏筆,畢竟在同等功能實現下,更低的總價,會讓它們在二手房市場更具備競爭力。

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